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賃貸住宅フリーレント値引き交渉(★★)
以前に「賃貸の引越しはいつが良い?」という題名で、賃貸住宅の「条件の良い物件」はすぐに借り手がつくので、転居が多くなる3月前後や9月前後を中心に、自分達にマッチした「条件の良い物件」をコツコツ探すのが一番良いという感じのことを書きました。

今回はその続きで、例外となるパターンについてと、知っておくと「お得」な賃貸住宅の値引き交渉術です。


まず最初に、この値引きをメインにして賃貸住宅を探すという作戦は、ライフスタイル的に適合するケースはあまり多くないと思いますので、その点、ご注意下さい。

また、前回記事の方が、明らかに一般論ですので、もし未読でしたら、できれば先にお読み頂いた方が良いと思います。

賃貸の引越しはいつが良い?(★★) [2006.9.21]

賃貸住宅は、普通、大家さんと不動産屋(斡旋業者)が価格を決めますが、ただ市場原理が働きますので、大家さんサイドは、ちょっとでも高い家賃が欲しい一方で、借り手がつかない不人気物件は、値段を下げてでも店子が欲しいということになります。

これはどちらかと言えば、不動産屋側が「下げないと借り手がつかない」というように大家を説得することになることが多いと思いますが、ここで大家さん側の心理に立つと、人気の低い物件を保有していると、賃貸需要が高い時期を過ぎても借り手がつかないと、下手するともう1年借手がつかず、大きな損になるということが経験的に分かっていて、なんとか借り手をつけたいという心理が強くなります。

そこで、こういう不人気の賃貸物件を「安いが1番」で借りたいという考えの方は、がんがん値下げ交渉して安く借りるのがお勧めになります。ポイントは他の値引き交渉と同じですが、交渉に時間をかける(こっちは急がなくて大丈夫という素振りを見せる)一方で、価格がおりあえば、そこに決めるという本気度を示すことだと思います。

ただ大家さんサイドも、なかなか家賃の値下げには応じてくれないこともあります。これは既に入居している入居者と家賃格差が出る事に気を遣っている場合もありますし、ファミリー物件だと十年以上も継続して住まれる可能性もあるので、投資としての損益分岐点にこだわるという方もいるかもしれません。

ただ、ここの交渉で有利に使えるのが「フリーレント」です。ようするに一定期間タダ借りをする交渉で、敷金・礼金は満額しっかり払いますし、家賃の値下げ交渉はほどほどにしつつ、例えば最初2ヶ月は家賃を無料にしてくれたら借りるよという感じの交渉をします。交渉は、物件によりますが、本当に空室率が高いようだったり、礼金をしっかりと取られる場合、フリーレント3ヶ月~半年から交渉を始めてもいいと思います。

大家さんサイドにとって見ると、どうせ店子がつかない可能性が高い場合、「2ヶ月タダでOKですので、ぜひ入居して下さい」ということになるケースも多々あります。これは値引き成功額としては、かなり大きな金額になりますよね。

この作戦、最大の弱点は主に不人気物件にしか使えないことで、駅から遠くて不便だったり、築年数がいっていたりと、安い以外の面は我慢を強いられる形になることが多いと思います。

また注意すべき点は、不人気の原因が「市場価格より高い値段設定」という物件であれば、値引いても他の物件と同レベルになるだけで、あまり意味がありません。おそらく一番使えるのは「ロケーションや築年数で不人気」で常に空きがあるようなアパート・マンションになると思います。

この「フリーレント」作戦、家賃を値引くと不動産屋の仲介手数料に影響が出ますが(通常は手数料=家賃1ヶ月分×2なので)、フリーレントだと仲介手数料に影響しないという面から不動産屋の営業を味方につけやすいという点や、また「賃貸収益物件(収益アパート等)」の売却を考えている大家さんが、なんとか満室にして高く売り抜けたいというケースなどで使われる場合もあり、入居人側には有利な面が多いです。

(高い家賃の店子で満室にすれば、収益性が高く見えることになり、賃貸収益物件は高く売れるようになります)

ですので、不人気物件に限らず、賃貸物件の値引き交渉をする際には、フリーレントは常に交渉材料にすると良いと思います。

なお心理的には「家賃2500円下げ&2ヶ月フリーレントなんとかなりませんか。OKでしたらそちらに決めますが...。」と一度に2つの条件を交渉すると、「家賃は下げれないけどフリーレント1ヶ月は対応しますがいかがでしょう」という感じの返事になる可能性が高まると思います。本気で家賃を下げたい場合はNGですが、もし通ればラッキーみたいな機会があれば、試してみてはいかがでしょう。

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